Cody Hochstenbach

Cody Hochstenbach

@CodyHochstenB

Cody Hochstenbach is stadsgeograaf en werkzaam als postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam. 

Opinie

Misbruik de wooncrisis niet

13 januari 2020 06:03

De problemen op de woningmarkt zijn inmiddels welbekend. De huizenprijzen rijzen de pan uit, het aanbod betaalbare huurwoningen droogt op. De situatie is het schrijnendst in de populaire grote steden, maar de problemen reiken inmiddels veel verder. 

Eens in de zoveel tijd luidt een of andere belanghebbende partij daarom de noodklok. Dit keer was het de beurt aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Voorzitter Onno Hoes zei afgelopen donderdag onder andere in de Volkskrant: "Overal lees ik over de wooncrisis, maar ik durf inmiddels wel te spreken over woningnood."

Nu is het mij niet helemaal duidelijk wat precies het verschil is tussen een wooncrisis en een woningnood, en waarom dat laatste erger is. Maar dat doet er niet zozeer toe. Dat het allemaal niet zo lekker gaat op de woningmarkt, daar kunnen we het over eens zijn.

Jongvolwassenen blijven noodgedwongen steeds langer in het ouderlijk huis wonen, middengroepen als leraren en verpleegkundigen komen er niet tussen, de betaalrisico's onder huurders zijn scherp toegenomen en het aantal dakloze mensen is de afgelopen tien jaar meer dan verdubbeld.

Over de oorzaken van de huidige problemen en de gewenste oplossingen bestaan meer verschillen van mening. Geen toeval. Allerlei belangengroepen staan klaar om de huidige wooncrisis – of is het nu woningnood? – aan te grijpen voor hun eigen agenda.

Bouwers, projectontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en makelaarsorganisaties verkondigen allemaal dat er simpelweg meer gebouwd moet worden. Dan komen vraag en aanbod vanzelf wel weer in balans. Een lekker simpel verhaal, dat daardoor gretig aftrek vindt in de media.

Om de nieuwbouw op te voeren, roepen deze partijen de regels en eisen bij nieuwbouw terug te dringen. Dat komt onder andere neer op minder betaalbare huur, minder kwaliteitseisen en minder duurzaamheidseisen. Dergelijke nare regels vertragen bouwprojecten alleen maar en maken ze ook nog eens duurder. Gooi ze over boord en we kunnen eindelijk doorpakken.

Een reëel risico is dat overheden meegaan in dit simplistische mantra van 'bouwen, bouwen, bouwen'. Het Rijk zou zelfs de regie moeten nemen om sneller en goedkoper bouwen lokaal af te dwingen. Dat gemeenten hun wensen en eisen bij nieuwbouw inderdaad laten varen om maar zo veel mogelijk woningen in zo weinig mogelijk tijd op te leveren, met nauwelijks oog voor wat er gebouwd wordt.

De bouwers zullen vooral dure koopwoningen en vrije sector appartementen bouwen, te financieren met grote hypotheken. Misschien is er dan op de minder populaire plekken nog wat ruimte voor kleine, sobere en tijdelijke sociale huurwoningen. Ze zullen het groen volbouwen met wijken waar het vooral om aantallen gaat, niet om het creëren van een prettige leefomgeving met alles er op en er aan.

Lossen we zo de problemen op de woningmarkt op? Om hier een antwoord op te geven moeten we de betaalbaarheid van wonen niet verwarren met de totale beschikbaarheid van woningen. Het is een no brainer dat het ophogen van de bouwproductie het aanbod aan woningen zal vergroten.

Maar komt het ook de betaalbaarheid ten goede? Nauwelijks. Prijsvorming op de woningmarkt is niet zozeer het gevolg van simpele vraag en aanbod curves. De Bank of England concludeerde eind vorig jaar nog dat een ontoereikend aanbod de hoge woningprijzen niet kan verklaren. Dat is ook in Nederland zo.

Vele malen belangrijker is het politiek-economische kader van fiscale en financiële stimulering. Decennialang zijn de woningprijzen opgepompt door middel van de kostbare hypotheekrenteaftrek en steeds ruimere hypotheekverstrekking. Mensen moesten zich kunnen inkopen in dit piramidespel. Hypotheekschuld lag aan de basis van stijgende woningprijzen.

Sinds de financiële crisis gaat het minder om hypotheekschulden en meer om privaat kapitaal. Woningen zijn veel aantrekkelijker geworden als beleggingsobject. De extreem lage rentestanden vormen hiervoor een kernverklaring, zo concludeert ook de Bank of England: ze maken investeringen in woningen betaalbaarder, terwijl de rendementen er elders juist door verdampen.

Vermogende individuen en professionele beleggers kopen woningen op en pompen zo een snel toenemende hoeveelheid geld in een langzaam groeiende woningvoorraad. Het gevolg: hogere prijzen.

Deze dynamiek laat zich niet oplossen door de bouwproductie op te hogen de regulering terug te dringen. Integendeel, ze vraagt om een krachtige overheid die tegenwicht durft te bieden aan de macht van kapitaal.

Dit alles betekent niet dat er geen sprake is van een oplopend woningtekort. Dat tekort is er zeker. Maar we moeten machtige partijen het tekort niet laten misbruiken om regulering terug te dringen, zodat zij in het wilde weg dure marktwoningen kunnen realiseren.

Daar zijn de kansloze jonge starters en klemgezette middengroepen niet mee geholpen, laat staan de dakloze en de huurder met betaalproblemen. Zij hebben allemaal veel meer baat bij het investeren in, en uitbreiden van de volkshuisvesting. Maar dat zal je de makelaarsvereniging niet horen zeggen.