Cody Hochstenbach

Cody Hochstenbach

@CodyHochstenB

Cody Hochstenbach is stadsgeograaf en werkzaam als postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam. 

Opinie

Gaan we naar Londense toestanden op de woningmarkt?

02 september 2019 06:04

In het Nederlandse woondebat wordt regelmatig gesteld dat we geen 'Londense toestanden' willen. Ik schrijf dit stuk vanuit het chique en astronomisch dure South Kensington in Londen. Een plek die vaak geassocieerd wordt met 'Londense toestanden', vanwege de 'spookwoningen': luxe miljoenenwoningen die worden opgekocht door een buitenlandse elite, vervolgens het hele jaar leegstaan en louter dienen als geldopslag en verdienmachine.

Een andere ontwikkeling heeft echter een aanzienlijk grotere directe impact op de levens van miljoenen Britten, maar leent zich minder voor sensatiejournalistiek. Het gaat om de razendsnelle groei van de particuliere huursector.

In 1996 huurden ruim 2 miljoen huishoudens in het Verenigd Koninkrijk in de particuliere sector. Dat was 9 procent van alle huishoudens. In 2006 ging het al om 2,7 miljoen huishoudens (11 procent), en in 2016 zelfs om 4,6 miljoen huishoudens (17 procent). Het overgrote merendeel van hen huurt van kleine pandjesbazen – individuen met slechts enkele panden in bezit. Het aandeel sociale huurwoningen en koopwoningen is de afgelopen jaren afgenomen.

De groei van de particuliere huurmarkt gaat gepaard met allerlei uitwassen. In Londen, waar 25 procent van de woningvoorraad particuliere huur is, eten huren gemiddeld bijna 50 procent van het inkomen op. Zelfs in het goedkoopste Londense postcodegebied ligt de gemiddelde huur op bijna 1000 pond per maand. Deze prijzen lopen op tot zo'n 3500 pond per maand in de duurste postcodegebieden.

Veel betaalbare sociale huurwoningen zijn over de jaren verkocht als onderdeel van het door Margaret Thatcher gepopulariseerde Right-to-Buy. Inmiddels zijn veel van diezelfde woningen weer omgevormd tot particuliere huur (buy-to-let) en verhuurd aan dezelfde soort mensen maar dan tegen veel en veel hogere huren. De winsten zijn geprivatiseerd.

Naast woekerhuren kenmerkt de particuliere huursector in het Verenigd Koninkrijk zich door grote woononzekerheid. Huurcontracten van een half tot één jaar zijn de norm. Verhuurders kunnen huurders zonder reden op straat zetten. Gelukkig gaat dit veranderen: de sterke groei van het aantal particuliere huurders maakt het electoraal aantrekkelijker voor deze groep op te komen. De machtsbalans tussen huurder en verhuurder slaat echter nog steeds duidelijk uit in het voordeel van de laatste.

Tijdelijkheid en precariteit in de particuliere huursector zorgen ervoor dat huurders hun huis nooit tot een thuis maken. Waarom zou je de muren schilderen, een nieuwe vloer leggen of een band opbouwen met de buren als je binnen een paar maanden weer weg moet?

In zijn aangrijpende boek 'Evicted' laat de Amerikaanse socioloog Matthew Desmond bovendien zien dat schrijnende woononzekerheid een negatieve invloed heeft op het mentale welzijn van huurders. Door de onzekerheid en de tijd die gaat zitten in het steeds weer moeten zoeken naar een nieuw huis kunnen zij zich niet concentreren op werk of missen ze belangrijke afspraken. Kinderen presteren slechter op school, met blijvende gevolgen.

Geen wonder dat Britse huurders in de particuliere sector een stuk minder tevreden zijn met hun woning dan sociale huurders en kopers.

Ook in Nederland groeit de particuliere huursector momenteel: van 850,000 woningen in 2012 tot meer dan 1 miljoen in 2018, ofwel van 11,5 procent tot 13 procent van de gehele woningvoorraad.  Groei van de particuliere huursector is zelfs verheven tot een centraal beleidsdoel.  

De huidige groei komt na decennia van krimp, toen de overheid over het algemeen een stuk negatiever was over particuliere huur. Deze eigendomsvorm werd beschouwd als een van louche pandjesbazen en slechte woonomstandigheden.

Om de particuliere huursector te laten groeien wordt de sector geflexibiliseerd. Permanente huurcontracten waren altijd de standaard in Nederland, maar sinds 2016 is het mogelijk om op veel grotere schaal met tijdelijke contracten te werken.

Het aantal woningen in de vrije sector groeit bovendien snel, en hier gelden in principe geen maximale huurverhogingen. Wil de huisbaas je huur verdubbelen dan mag dat, tenzij anders afgesproken in het huurcontract. Dat dit leidt tot woekerhuren in de vrije sector is inmiddels wel bekend, dat dit ook nog eens kan bijdragen aan woononzekerheid krijgt veel minder aandacht.

Daarnaast zijn er nog tig andere voorbeelden van precair wonen te noemen. Studenten zijn aangewezen op peperdure woonconcepten als The Student Hotel – een hip lifestyle concept gekenmerkt door torenhoge huren en een totaal gebrek aan huurdersrechten. Het is immers een studentenflat vermomd als hotel.

Anti-kraak, een extreme vorm van precair wonen, is een Nederlandse uitvinding en internationaal exportproduct.

Qua precair wonen zijn we zeker nog niet zo ver als in het Verenigd Koninkrijk, maar we zetten duidelijke stappen in die richting. Het was natuurlijk al zo dat inkomen en vermogen je toegang verschaften tot de mooiste woningen in de duurste buurten, maar een van de pijlers van de Nederlandse volkshuisvesting was dat nagenoeg iedereen, ongeacht inkomen, zeker kon wonen.

Zetten huidige ontwikkelingen zich door, dan is niet alleen woonkwaliteit maar ook woonzekerheid iets is wat je alleen kunt kopen.