Personal finance

Duokoop maakt dure nieuwbouw betaalbaar, maar experts zijn kritisch

Reinder Smit • 22 januari 2020 18:04 @reindersmit

Beeld ©

Koopwoningen zijn peperduur en naar verwachting wordt dat niet snel goedkoper. Er lijkt een geitenpaadje te zijn, voor woningzoekers. Via de erfpachtconstructie Duokoop kunnen aspirant-huizenkopers mogelijk toch hun slag slaan.

Romee Mulder zocht maanden in Utrecht naar een groter huis dan ze al had, maar zonder succes. "Ik heb mij bij meerdere nieuwbouwprojecten ingeschreven en werd ook ingeloot. Maar elke keer als ik dan zag wat de huizen kostten, bleek het weer te duur," vertelt ze in haar Utrechtse woning. Samen met haar vriend was ze op zoek naar een groter huis. "Met twee jonge kinderen komen we nu een kamer tekort."

Stabiel inkomen

Romee heeft een vaste baan als kapster en haar vriend is personal trainer. Beiden hebben een stabiel inkomen. Ze verdienen samen zo’n 4.000 euro per maand en hebben een appartement wat ze met een kleine overwaarde kunnen verkopen. Maar alsnog bleef de nieuwbouw ver buiten bereik.

"In Utrecht kosten de woningen met de ruimte die we nodig hebben al snel meer dan vier ton. En ik wil hier wel graag blijven wonen omdat ik de kapperszaak van mijn ouders, waar ik nu in werk, later over kan nemen."

 

Romee Mulder.

Huizen toch verkocht met Duokoop

Romee schreef zich ook in bij het nieuwbouwproject De Veiling in Leidsche Rijn. "Ook daar werd ik ingeloot maar bleken de prijzen toch te hoog. Toen heb ik mijn inschrijving geannuleerd."

Romee was daar niet de enige. De woningen bleken moeilijk te verkopen, vertelt Nick Verhees, manager nieuwbouw van fintechbedrijf DNGB. "De ontwikkelaar merkte dat het voor veel mensen te duur werd en dat ze de financiering niet rond kregen. Daar moest een oplossing voor komen." Die oplossing had DNGB met het Duokoop-concept.

Erfpacht met particuliere eigenaar grond

Normaal gesproken bestaat de prijs van een huis uit twee delen. Een deel (vaak zo’n 35-45 procent) is voor de grond. Het andere deel is voor het huis wat erop staat. "Bij Duokoop splits je dat," legt Verhees uit.

Een andere partij, bijvoorbeeld een pensioenfonds, koopt de grond. Als koper hoef je dan alleen nog het huis te financieren. Daardoor is de hoogte van de hypotheek die je moet aanvragen een stuk lager. "En daardoor valt zo’n hypotheek vaker onder de NHG waardoor je een lagere rente over de lening betaalt. De koper van het huis betaalt vervolgens maandelijks een huur voor de grond."

En die manier werkte. "De huizen die eerst nauwelijks verkochten waren, nadat aangekondigd werd dat het via een Duokoopconstructie kon, tussen kerst en oud en nieuw verkocht," vertelt Hees. En ook Romee schreef zich dus weer in. "Nu heb ik alsnog een woning bij De Veiling die ik eerst niet kon betalen."

Moeilijker door te verkopen

Toch is niet iedereen enthousiast over de komst van Duokoop. Hans André de La Porte van Vereniging Eigen Huis denkt dat huizen moeilijker weer door te verkopen zijn. "Nu is het dan een handige oplossing maar als je straks weer wilt verhuizen kan het lastiger zijn. Mensen zijn over het algemeen minder happig bij woningen met erfpacht of soortgelijke constructies. Dus het huis zal minder in waarde stijgen. Ook profiteer je dan als koper niet van de waardestijging van de grond als je het doorverkoopt."

Ook de Consumentenbond was kritisch op Duokoop. Na het aflossen van de hypotheek op je woning betaal je nog wel huur voor de grond. Samen met het niet profiteren van de prijsstijging van de grond zorgt dit er volgens de bond zelfs voor dat Duokoop op de langere termijn duurder is. Ze adviseren het alleen te overwegen als je echt klem zit op de woningmarkt, omdat je teveel verdient voor sociale huur en te weinig om te kopen.

Averechts effect

Woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach (UvA) denkt dat het voor de woningmarkt op termijn een averechts effect heeft. "Op de korte termijn biedt het een oplossing maar eigenlijk creëer je weer extra kapitaal op de woningmarkt. Normaal gesproken zou de prijs zakken als het niet verkocht wordt."

Hij zag hetzelfde gebeuren met de starterslening. "Daar zag je ook dat een tijdje de kansen van starters toenamen maar binnen de kortste keren wordt de groeiende leencapaciteit meegenomen in de stijging van de huizenprijzen."

Volgens Hochstenbach kom je daarmee in een vicieuze cirkel. "Doordat dan weer meer mensen de nieuwbouwwoningen kunnen betalen stijgt de prijs sneller tot mensen ook dat niet kunnen betalen. Dan zul je weer iets nieuws moeten verzinnen om het op te lossen. Dan wordt het een soort kip-ei verhaal."

Middeninkomens

Ook hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) is kritisch, al ziet hij wel de noodzaak. "Het is wel echt een manier om voor middeninkomens de woningen bereikbaar te maken en dat is wel echt nodig. Bovendien liggen bij veel nieuwbouwprojecten de prijzen vast in afspraken met de gemeente. Dan valt het prijsopdrijvende effect mee."   Toch wil ook hij niet dat het overal zomaar wordt toegepast. "Je ziet dat het ook bij bestaande bouw nu aangeboden wordt en daar moet je wel echt voorzichtig mee zijn. Want dan neemt alleen maar de vraagdruk toe en stijgen de prijzen inderdaad."

Ook over de inzet van Duokoop in nieuwbouwwijk De Veiling is hij kritisch. “Eigenlijk waren die woningen kennelijk moeilijk verkoopbaar. Dan zou je eigenlijk een prijsdaling verwachten en houdt Duokoop de prijs hoog."

Liever prijsopdrijving tegengaan

Hochstenbach ziet dan ook meer in oplossingen die de prijzenstijging tegenhouden. "Er is op dit moment geen quick fix voor de woningmarkt. Ik denk zelf dat je woonbeleid moet maken dat opdrijven van prijzen aanpakt. Zo kun je hypotheken juist weer strenger maken of het onmogelijk maken om een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen naar een nieuw huis."

Maar naast die maatregelen moet er dan wel een betere huursector komen. "Want als minder mensen een huis kunnen kopen - en met strengere normen gaat dat zo zijn - moeten zij wel een goed alternatief hebben. Dat is er op dit moment niet."

Bron • RTLZ