Personal finance

Huizenprijzen beginnen te dalen in wereldsteden: volgt Amsterdam?

Sam Trompert • 01 augustus 2018 14:00 @samtrompert

Amsterdamse huizen zijn de duurste van Nederland. Beeld © Getty

De huizenprijzen in gewilde steden als Londen, Sydney en Beijing dalen. Lichtjes, maar toch. Dat kan gevolgen hebben voor de huizenprijzen elders in de wereld. Ook in Nederland.

We kennen de verhalen over de mogelijke oververhitting op de Nederlandse huizenmarkt. Bijna overal gaan de prijzen omhoog, maar vooral in de Randstad gaan ze door het dak. 

Kentering op komst?

Is er voor de meest gewilde steden een kentering op komst? Het Amerikaanse persbureau Bloomberg signaleert een neergaande trend in enkele populaire steden op de wereld. Zij wagen zelfs het einde van de mondiale huizenprijsexplosie te voorspellen.

Het Internationaal Monetair Fonds levert de onderbouwing. In de meest recente versie van het Global Financial Stability Report zien de IMF-cijferaars dat de huizenprijzen in grote, gewilde steden steeds meer met elkaar samenhangen. 

Synchrone prijsontwikkeling

Met andere woorden: de huizenprijzen in Amsterdam hebben meer te maken met het prijspeil in Londen of Sydney dan met de prijzen in - pak 'm beet - Den Bosch, vanwege beleggers die investeren in vastgoed in populaire wereldsteden. Synchroon met de prijsontwikkeling in metropolen als Londen en Sydney zouden ook de huizenprijzen in Amsterdam kunnen dalen, is dan de verwachting.    

Die synchrone prijsontwikkeling komt volgens het IMF door lage rentes en steeds actievere beleggers. De grote centrale banken, waaronder de Europese Centrale Bank, houden de rentes laag. Lenen is daardoor relatief goedkoop, wat de vraag naar koophuizen doet toenemen. Gevolg: stijgende huizenprijzen. 

Huis als belegging, niet om te wonen

Institutionele beleggers en gefortuneerde individuen wenden zich steeds vaker tot vastgoed in populaire steden, in de hoop een hoog rendement te halen. Een huis in een begeerde wijk in Amsterdam, Sydney of New York is een relatief veilige investering. Voor deze internationaal opererende investeerders is zo'n huis een belegging, (meestal) geen woning. Zij kopen in de populaire wijken van de meest geliefde steden, waar ook ter wereld.

Met name dat laatste kan een zorgelijke ontwikkeling zijn voor mensen die een huis willen kopen om in te wonen. Econoom en RTL Z-columnist Hans Stegeman signaleerde eerder dat 'lokale huizenprijzen steeds minder te maken hebben met het lokale vraag en aanbod'. Als huizenprijzen worden gedicteerd door het mondiale investeringsklimaat in plaats van door het inkomen van lokale stadsbewoners hebben die laatste het nakijken.

Lees ook: Opinie Hans Stegeman - De groeiende bubbel op de huizenmarkt

Dalende cijfers in Londen, Sydney 

De vraag is nu of dat mondiale investeringsklimaat de prijzen drukt. Bloomberg wijst naar de dalende cijfers in Londen, Manhattan, Bejing, Toronto en Sydney van het tweede kwartaal van 2018.

Statistieken van de eerste drie maanden van dit jaar wezen ook al in die richting. Volgens de Global Residential Cities Index van Knight Frank kenden de 150 meest gewilde steden begin dit jaar de traagste groei sinds 2015, al blijven er genoeg steden waar de prijzen blijven oplopen.

Miniatuurvoorbeeld

Kunnen we dan verwachten dat de huizenprijzen in Amsterdam, Berlijn en Parijs ook gaan dalen? Niet zo snel, zegt sector-econoom Christian Lennartz van de Rabobank. Volgens Lennartz kunnen prijsdalingen elders twee tegengestelde effecten hebben. We moeten naar de onderliggende redenen kijken, zegt hij in een toelichting aan RTL Z. 

Minder te verdienen

In de steden waar de huizenprijzen nu dalen zijn de regels rond financiering aangescherpt. Kopers kunnen minder lenen en dat drukt de prijzen. "Als beleggers zich terugtrekken uit Stockholm, Sydney of Londen, betekent dat dan dat ze investeren in residential real estate minder interessant vinden? Of omdat er dáár minder te verdienen valt?", vraagt Lennartz zich hardop af. 

Dat laatste lijkt aannemelijker. Door strengere leeneisen dalen de prijzen en dus het rendement. "Beleggers kunnen zich ook bijvoorbeeld van Londen verplaatsen naar Amsterdam. Dan zou deze ontwikkeling de prijzen in de hoofdstad juist kunnen opdrijven."

Bron • RTL Z / Sam Trompert