Personal finance

Geen hypotheek? Richt een familiebank op

Gert-Jan Verstegen • 01 februari 2017 14:15 @GJVerstegen

Foto: Vakantieboerderij It Flinkeboskje Beeld ©

Je droomhuis gevonden, naarstig op zoek naar financiering voor een bedrijfspand, maar wil de bank niet meewerken? Onwijs zuur, maar geen reden om je plannen overboord te gooien. Want misschien wil je familie wél investeren in jouw toekomst.

Rixt en Arjan Siersma kwamen in zo'n lastige situatie, toen ze drie jaar geleden de boerderij van hun overburen wilden overnemen. Zelf runden ze al een aantal jaar een vakantieboerderij in het Friese Hemelum. De kans om uit te breiden naar een tweede boerderij met de mogelijkheden van een groot omliggend landgoed wilden ze niet mislopen.

De bank dacht daar toch heel anders over. "Ze vonden het een te groot risico. We hadden in de jaren ervoor te veel eigen vermogen gebruikt om te investeren in ons bedrijf. En met te weinig vet op de botten krijg je geen hypotheek", vertelt Rixt.

Aankloppen bij de familie

Dan maar op zoek naar een alternatief, dacht de familie Siersma. De keuze viel al vrij snel op een lening bij familieleden, ook wel bekend als een 'familiebank hypotheek'. Rixt: "Mijn vader, twee tantes en mijn zus wilden wel beleggen in de boerderij. Al voelde het in het begin wel als bedelen."

Samen investeerden ze 150.000 euro, en dat tegen een jaarlijkse rente van vier procent. "Dat is een mooi rendement, wel wat hoger dan op de spaarrekening. Een win-win situatie dus."

Wat is het verschil tussen de familiebank en crowdfunding?

De familiebank hypotheek en een crowdfundhypotheek lijken veel op elkaar. In beide gevallen helpen anderen, buiten de bank om, je financiering rond te krijgen. Toch zijn er ook verschillen:

  • Bij de familiebank kan de gewone bank volledig buitenspel worden gezet. Bij de huidige initiatieven rondom crowdfundhypotheken, zal een groot deel alsnog 'old school' via de bank gefinancierd moeten worden.
  • De familiebank richt zich, zoals de naam al zegt, vooral op één of enkele bloedverwanten. Bij een crowdfundhypotheek worden tientallen financiers gezocht, die mogen gewoon anoniem blijven.
  • Een familiebank hypotheek regel je onderhands. Een crowdfundhypotheek gaat via een (digitaal) platform.

Zet het op papier

Wie geen familievete wil, zorgt dat er harde afspraken worden gemaakt (bijvoorbeeld met dit voorbeeldcontract). Rixt en Arjan hebben dat via een accountant gedaan. Maar met een notariële akte sta je sterker, bijvoorbeeld qua hypotheekrecht, legt notaris Aniel Autar uit: "Dat is echt een valkuil. Er bestaat altijd een kans dat je zoon of dochter de lening niet terugbetaalt. Van wie is dan het huis?"

Rixt en Arjan spraken af dat de financiering binnen tien jaar moet worden terugbetaald, waarbij de eerste vijf jaar aflossingsvrij zijn. Dat mag best riant genoemd worden, al wordt dat wel in de rente meegerekend. Want ook die moet onderling worden afgesproken.

Bepaal de juist rente

Kunstmatig een hoge rente gebruiken, omdat die fiscaal aftrekbaar is, mag niet. De rente moet marktconform zijn, dat houdt in: maximaal 25 procent hoger dan de rente bij de bank.

Maar de rente is de afgelopen tijd fors gedaald. Toch balen Rixt en Arjan daar niet van. Ze hebben onlangs laten berekenen welk rentepercentage ze op dit moment zouden moeten betalen bij de bank. "Dat is 3,7 of 3,8 procent. Nauwelijks minder dan de vier procent die wij hebben afgesproken.We zijn daar heel tevreden mee."

Thumbnail

De boerderij wordt deels als vakantiehuis verhuurd.

De familiebank op omvallen?

Oké, het is misschien geen DSB-debacle, maar ook de familiebank van de Siersma's heeft het even moeilijk gehad. Eind vorig jaar wilde de zus van Rixt eruit stappen, omdat ze haar investering nodig had om een eigen huis te kopen. "Daar hadden wij niet op gerekend. We hadden daarover ook niets vastgelegd. Toen moesten wij opeens ergens 40.000 euro vandaan zien te halen."

Ze klopten opnieuw bij de bank aan. En opnieuw kregen ze nul op het rekest. Rixt: "Uiteindelijk bood een vriend van m'n zus de helpende hand. Hij zag het wel zitten om te beleggen in ons bedrijf. Toen hebben we ook meteen afgesproken dat het belegde geld vastzit."

Toekomst

Door deze vorm van financiering heeft hun vakantieboerderij en evenementenbedrijf de afgelopen twee jaar fors kunnen groeien. "De omzet is fors gestegen. We hebben alles opnieuw bestraat. Eiken aangeplant. We hebben inmiddels tien bruiloften per jaar. Je moet als ondernemer immers blijven vernieuwen", besluit Rixt.

Familiebank: fiscaal de jackpot

Bankieren met de familie kan fiscaal zeer aantrekkelijk zijn. De betaalde rente is niet alleen aftrekbaar van de belasting. De ontvangen rente kan ook weer, tot 5320 euro per jaar, belastingvrij terug geschonken worden aan zoon- of dochterlief. Een rekensommetje:

Zoon Jan koopt een huis van 200.000 euro via een familiebank hypotheek. Zijn ouders lenen hem daarvoor het volledige bedrag. Ze spreken een marktconforme rente af van 3,75 procent.

Jan betaalt in het eerste jaar 7500 euro rente aan zijn ouders. Omdat dit aftrekbaar is van zijn belasting, kost hem dit netto 4350 euro.

Jan z'n ouders besluiten om van die 7500 euro, 5320 euro terug te geven aan Jan. Ze vinden 2180 euro nog altijd een heel net rendement op hun belegging, meer dan ze op hun spaarrekening zouden krijgen.

Jan verdient zo 970 euro per jaar op zijn familiebank hypotheek. Namelijk de schenking van 5320 euro minus de netto hypotheekrente van 4350 euro. Met dank aan de fiscus.

Meer weten over de familiebank? Het RTL Z-programma Money Talks besteedde er eerder aandacht aan, en nam in 2015 een kijkje in de boerderij van Rixt en Arjan:

Dit artikel is verschenen in het kader van de Week van de Hypotheek, die RTL Z en DFT samen organiseren. Op 2 februari organiseren we ook een online seminar: lage lasten en toch een droomhuis, zo doe je dat.

Bron • RTL Z / Gert-Jan Verstegen