Personal finance

'Nooit meer een restschuld voor starters woningmarkt'

Paul le Clercq • 12 augustus 2016 10:26 @Paul_le_Clercq

Beeld © ANP

Goed nieuws voor nieuwe huizenkopers: als je nu een huis koopt is de kans op een restschuld wel heel klein. Althans, dat zeggen twee onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate.

Door de hervormingen op de woningmarkt onder het kabinet Rutte II moeten huizenkopers sinds 2014 verplicht aflossen. Of lineair (dus elk jaar 3,3 procent) of via een annuïteitenlening (waarbij de aflossingen aan het begin wat lager zijn en later juist hoger).

Daardoor krijgen starters bijna niet meer te maken met de situatie dat de waarde van hun huis onder die van hun hypotheek ligt, zeggen de onderzoekers Frans Schilder en Johan Conijn van de Amsterdam School of Real Estate.

Voor en na de huizencrisis

Een paar jaar geleden leek het nog een groot probleem: veel huizenkopers keken door de gedaalde huizenprijzen aan tegen een potentiële restschuld. De waarde van hun huis lag onder de waarde van hun hypotheek. Vooral als je wilde of moest verkopen, bijvoorbeeld als partners uit elkaar gingen of hun baan verloren, was dat bijzonder zuur.

In 2014 waren er meer dan één miljoen huishoudens die 'onder water' stonden. Maar inmiddels is door het herstel op de woningmarkt het probleem al voor een deel opgelost. 

Huizenkopers mogen dit jaar nog maar 102 procent van het aankoopbedrag financieren, volgend jaar nog maar 101 procent en vanaf 2018 mogen ze helemaal geen andere kosten (zoals aankoopkosten) lenen.

Nog wel kleine kans op problemen

Het is niet helemaal zo dat nieuwe huizenkopers nul kans hebben dat hun de waarde van hun huis onder die van hun hypotheek zakt. Zo kunnen de huizenprijzen meer dalen dan ruim 3 procent per jaar. Vooral huishoudens die net een woning hebben gekocht lopen dan gevaar.

Hoe langer geleden een huis gekocht is en hoe meer er dus (verplicht) is afgelost, des te meer buffer huizenbezitters hebben om een daling van de prijs van hun woning op te vangen, legt Schilder desgevraagd uit.

Na drie jaar lineair aflossen is al tien procent van de aankoopprijs terugbetaald. Bij een annuïteitenlening is dat wat minder.

Geen aflossingsvrij meer

Vóór de huizencrisis financierden veel huizenkopers hun aankoop met een aflossingsvrije lening, zodat zij helemaal meteen werden geraakt toen de huizenprijzen gingen dalen.

Op zich hoeft het geen groot probleem te zijn als je met je huis 'onder water' staat. Zolang je niet wilt of hoeft te verkopen, maakt het weinig uit. Je voelt je alleen wel armer. Het is wel lastig voor huishoudens die willen doorstromen, bijvoorbeeld starters die kinderen krijgen en doordat ze niet groter kunnen kopen blijven 'hangen' in een woning met maar één slaapkamer.

Omdat de kans dat starters op de woningmarkt met een potentiële restschuld te maken krijgen nu veel kleiner is, is het probleem van hypotheken die onder water staan vooral beperkt tot huishoudens die vóór de crisis kochten.

Oudere huizenbezitters kunnen wel weer terugzakken

In steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem zijn de huizenprijzen de laatste jaren flink gestegen, maar buiten de randstad en universiteitssteden staat de woningmarkt er vaak nog helemaal niet zo goed voor. Dat geldt vooral op het platteland, of in regio's als Noordoost Groningen, flinke delen van Limburg, delen van Drenthe en de Achterhoek.

''Huizenbezitters die dan net uit een restschuld aan het klimmen zijn, komen in geval van een klap op de huizenmarkt snel  toch weer 'onder water' te staan'', legt Schilder uit.

'Niet nóg strengere leennormen'

Schilder is geen voorstander van het strenger maken van de leennormen. De Nederlandsche Bank wil graag dat je straks nog maar 90 procent van het aankoppbedrag kunt lenen. Die 10 procent zou je dan zelf moeten sparen, plus de aankoopkosten. Maar in Nederland hebben starters veelal geen alternatief, legt Schilder uit.

''Door de hervormingen op de woningmarkt kunnen alleen de huishoudens met de laagste inkomens een woning huren van een woningcorporatie. Als je meer verdient, dan val je dus tussen wal en schip.'' De huren voor woningen in het middensegment zijn de laatste jaren flink gestegen. Daarom zou volgens Schilder eerst het aanbod in het middensegment op de huurmarkt moeten worden vergroot, pas daarna zou je kunnen invoeren dat huizenkopers meer eigen geld moeten meenemen.

Die situatie komt gelukkig niet meer terug, zeggen de onderzoekers Frans Schilder en Johan Conijn van de Amsterdam School of Real Estate.

Meer rtlz.nl:

Bron • RTL Z