Bedrijven

DNB ziet crash huizenmarkt als groot risico voor huishoudens en banken

Michaël Niewold • 15 oktober 2019 07:36 @michaelniewold

DNB-president Klaas Knot. Beeld © ANP

Niet de brexit, handelsoorlog of de onrust in het Midden-Oosten zijn de grootste bedreiging voor de Nederlandse financiële stabiliteit, maar de huizenmarkt. En dus wil De Nederlandsche Bank (DNB) dat banken meer reserves in kas houden, voor als het misgaat.

De toezichthouder constateert in het halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit dat het 'systeemrisico in de huizenmarkt' is toegenomen in de afgelopen jaren. Een plotselinge daling van de huizenprijs zou vooral huishoudens en banken raken. 

Risico's inschatten

En daarom wil DNB dat banken een minimale grens gaan hanteren voor het inschatten van de risico's die aan hun hypotheekportefeuille verbonden zijn. Hoe hoger het geleende bedrag ten opzichte van de waarde van het huis, hoe meer geld een bank in reserve moet houden. 

Dat komt er volgens DNB op neer dat alle Nederlandse banken bij elkaar in totaal 3 miljard euro aan extra buffers moeten hebben. Dat zorgt ook voor extra kosten voor banken, die zij mogelijk doorrekenen aan hun klanten. Maar dat zal hooguit een stijging van 0,02 procent van de hypotheekrente als gevolg hebben, berekende DNB.

Scheve verhouding

De reden dat de bank ingrijpt is dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren fors zijn gestegen, onder meer door de dalende rente en een steeds kleiner aanbod.

Dat is op zich nog geen ramp, maar mede omdat de inkomens minder hard zijn gestegen, is de verhouding tussen wat mensen verdienen en betalen voor een huis in grote steden inmiddels schever dan tijdens de vorige piek op de woningmarkt. 

Daar komt nog bij dat huizenkopers steeds verder gaan om een huis te kopen, door overbieden en geld lenen. In 2013 leende 44 procent van de starters minstens 90 procent om een huis te kunnen kopen, in het tweede kwartaal van dit jaar gold dat voor 48 procent.

Bij doorstromers is dat percentage nog harder gestegen. In 2013 leende zo'n 25 procent minstens 90 procent voor hun huis. Nu is dat 37 procent.

Hoge hypotheekschuld

Nederlandse huishoudens hadden bij elkaar een hypotheekschuld van 527 miljard euro uitstaan bij Nederlandse banken eind maart van dit jaar. Dat is gelijk aan 91 procent van de totale Nederlandse economie (bruto binnenlands product, bbp). En dat is hoog, want in andere eurolanden is de gemiddelde hypotheekschuld 55 procent van het bruto binnenlands product, meldt DNB.

Als de huizenprijs ineens daalt, heeft dat grote gevolgen voor de financiële situatie van huiseigenaren. Hun huis wordt ineens, op papier althans, een stuk minder waard. Behalve dat dit voor de individuele huiseigenaar een probleem is, wordt ook de economie als geheel geraakt. 

Huishoudens waarvan het huis tijdens de crisis in 2014 onder water stond, gaven veel minder uit van wat ze aan inkomen te besteden hadden.

Hypotheekleningen bijna kwart van totaal

Dat DNB eist dat banken hogere buffers aanhouden is omdat deze in vergelijking met Europese branchegenoten de risico's van hypotheken op hun balans maar laag inschatten. En dat terwijl 23 procent van alle leningen die Nederlandse banken hebben uitstaan, hypotheken zijn. 

Als er iets misgaat op de huizenmarkt, zijn de risico's voor banken het grootst. Bij verzekeraars en pensioenfondsen vormen hypotheekleningen respectievelijk 14 en 3 procent van het totaal aan leningen op de balans, voor hen gaat de kapitaalbuffereis niet gelden.

De eis van DNB wordt in de herfst van volgend jaar van kracht, en zal voorlopig maar voor twee jaar gelden. In 2022 worden de kapitaalseisen van het Bazel 3.5-akkoord, met regels voor Europese banken, van kracht. En daarin staan soortgelijke eisen voor het inschatten van risico's van hypotheekleningen, aldus DNB.

Strengere leeneisen consument

De toezichthouder pleit overigens niet alleen voor strengere eisen voor banken, maar ook voor consumenten. Om te voorkomen dat zij zich te diep in de schulden steken bij het kopen van een huis, zijn meer maatregelen nodig dan al zijn genomen in de afgelopen jaren.

Volgens DNB zou de maximale hypotheek die consumenten kunnen krijgen, verder verlaagd moeten worden. Huizenkopers kunnen maximaal de prijs van het huis lenen: de zogeheten Loan-to-Value (LTV) is 100 procent. Ook pleit DNB voor een verdere verlaging van de hypotheekrenteafrek, die de komende jaren wordt afgebouwd naar 37 procent. 

'Zekere voor onzekere'

Met de eis neemt DNB 'het zekere voor het onzekere en dat past bij de voorzichtigheid die je van een toezichthouder mag verwachten', laat een woordvoerder van brancheorganisatie NVB weten. 

Beleggers lijken niet onder de indruk van de hogere buffers die banken moeten aanhouden, de koersen van ING Bank en ABN Amro gingen omhoog. 

Bron • RTL Z