Van onze partner Robeco

Robeco

Grafiek van de dag: Beste belegging ooit!

Lukas Daalder • 09 februari 2017 11:30

Grafiek van de dag: Beste belegging ooit!

Na lang onderzoek zijn we er eindelijk over uit: had je in 1360 in Groot-Brittannië 16 pond op zak gehad, dan had je een huis moeten kopen. Het is de beste belegging ooit. Lees verder voor de analyse van Lukas Daalder van Robeco.


Bron: Global Financial Data

Op zich zou ik het hierbij kunnen laten, want deze conclusie lijkt zonneklaar na bestudering van de grafiek van deze week. De grafiek laat de gemiddelde prijsontwikkeling van huizen in het VK zien, waarbij de datareeks teruggaat tot 1290. Als gevolg van de pest en oorlogen wilde het met die huizenprijzen in de eerste honderd jaar nog niet zo vlotten, maar vanaf 1360 zat de huizenmarkt over het algemeen in de lift. Vooral de stijging van de laatste 100 jaar ziet er imposant uit… Die 16 pond is in die periode doodleuk opgelopen tot 200.000 pond!

Uiteraard laat ik het er niet bij. Zo makkelijk als die grafiek oogt, zo weerbarstig is de werkelijkheid. Het gemiddelde huis? Als je weet dat er zelfs in een klein land als Nederland al heel wat verschil bestaat in de prijsontwikkeling van huizen per regio of stad, snap je dat er van een ‘gemiddeld huis’ in het VK al helemaal geen sprake kan zijn. Het maakt nogal uit of je voor die 16 pond een huisje in -zeg- Rye had gekocht, of dat je voor het indertijd landelijke Chelsea (inmiddels centrum London) had gekozen. Los daarvan: hoeveel van de huizen uit 1360 staan er heden ten dage nog overeind en hoeveel daarvan voldoen nog steeds aan moderne normen en wensen?

Het gemiddelde huis van 1360 is duidelijk niet het gemiddelde huis van 2015 en je had gedurende die 6 eeuw aardig wat moeten verbouwen en renoveren om het zaakje alleen al overeind te houden. Over branden, gemeentelijke herinrichtingen of oorlogsverwoestingen heb ik het voor het gemak maar even niet. Als 0,01% van de toenmalige huizen nu nog overeind staat, zou het me verbazen. Na wat googlen kom ik er achter dat zulke huizen inderdaad nog wel bestaan, maar dat blijken inmiddels unieke objecten te zijn. Zo stond het oudste ‘continue bewoonde huis’ (geschatte bouwjaar 1148) van het VK in 2010 voor 1,25 miljoen pond te koop. Of je dat huis in 1360 voor 16 pond had kunnen kopen, vertelt het verhaal helaas niet.

En ziet u ze ook voor zich, die 13de eeuwse ambtenaren, op huisbezoek, om de afmetingen van de boerderij te komen controleren? Samen discussiërend over de vierkante yard prijs van district Cumbria versus Devon, vaststellend dat de sloot dienst deed als toilet (“pluspuntje van dit unieke object”)? Uiteraard niet. Sterker nog, de website waar ik deze grafiek vond geeft keurig aan dat de data van 1290 tot aan 1895 gebaseerd is op huurprijzen en niet verkoopprijzen. Kortom: het ziet er leuk uit, maar bij elke grafiek die verder terugloopt dan een eeuw, misschien twee moet je toch serieus afvragen wat je er aan hebt.

Maar toch…

Tot zover de tekortkomingen, maar stel nou eens dat de grafiek min of meer klopt: was het dan een goede koop geweest? Die 16 pond klinkt uiteraard als spotgoedkoop, maar als je er een beetje mee gaat rekenen valt het allemaal best nog wel tegen. Ik heb de exacte onderliggende data niet, maar uitgaande van de 16 pond en de 200.000 pond en rekenend met 660 jaar, kom je op een jaarlijkse stijging van gemiddeld 1,4%. Hierbij is echter nog geen rekeningen gehouden met inflatie, want we kijken hier naar nominale prijzen. Gelukkig geeft de website ook een grafiek met de ontwikkeling van de reële huizenprijs, die er als volgt uit ziet.

Bron: Global Financial Data

Nogmaals, ik zie ze niet lopen, die twee ambtenaren in 1360, om vast te stellen wat het consumenten prijspeil voor dat jaar precies vast te stellen: het hele begrip consument moest zelfs nog worden uitgevonden, vermoed ik zo. De inflatiemaatstaf moet je dus ook met een korreltje zout nemen. Met die kanttekening in het achterhoofd, geeft de grafiek aan dat de reële huizenprijs is opgelopen van 2.400 pond naar 70.000 pond, een gemiddelde jaarlijkse reële stijging van 0,5%.

Is dat veel?

Is dat veel? Wie dat naast de rendement legt die je gemiddeld genomen op aandelen of staatsobligaties had behaald, lijkt het inderdaad niet heel erg hoog. Zo bedroeg het gemiddelde reële rendement op aandelen 4,4% in de periode 1900-2015 voor de 20 landen waarvoor data voor handen is, terwijl zelfs obligaties over die periode een reëel rendement van 0,8% opleverde. Het probleem met die vergelijking is alleen dat we ons hier beperken tot die laatste 115 jaar en zoals de grafiek laat zien, is dat ook de periode die in de huizengrafieken er uitschiet qua opmerkelijke koerssprong. Ons referentiekader is wellicht wat verstoord door de onwaarschijnlijke periode die we de laatste eeuw hebben meegemaakt. Gegeven dat we hier naar reële rendementen kijken, heeft die sterke koerssprong op zich niet veel met een sterke stijging van de geldgroei te maken (zoals sommige mensen lijken te denken): het is een reflectie van de ongekende stijging van de welvaart in landen als het VK.

In hoeverre de grafiek een correcte weergave geeft of niet zal wel gissen blijven, maar interessant is dat we een vergelijkbare grafiek hebben van Nederlandse makelij. Deze index, origineel gecreëerd door professor Eichholz, is samengesteld door naar ruim 4000 transacties te kijken van huizen op de Herengracht in de periode 1628-1973. De kwaliteit van de data lijkt me daarmee een stuk betrouwbaarder. Niet alleen gaat het om echte huizenprijzen gebaseerd op transacties, maar bovendien is de vergelijking van het ‘gemiddelde huis’ hierbij een stuk realistischer: de steekgroep is een stuk homogener, terwijl het telkens om dezelfde objecten gaat. Of de inflatiedata veel beter is dan de Britse data, durf ik uiteraard niet te zeggen.

Het beeld ziet er als volgt uit (reproductie van het NRC Handelsblad), waarbij de grafiek precies voor het uitbreken van de huizencrisis van 2008 stopt. Ook hier zien we geen echte opwaartse trend, tot na de tweede wereld oorlog. Als we rekening houden met de correctie die na 2008 plaatsvond, zou je zelfs kunnen verdedigen dat er helemaal geen sprake van een opwaartse trend is geweest, maar dat reële huizenprijzen in een brede bandbreedte fluctueren. Om dus te zeggen dat de aanschaf van een huis de beste belegging ooit is…? Het wordt in elk geval niet door de dat ondersteund.


Bron: Huizenmarkt-zeepbel.nl

Gerelateerde artikelen

Robeco

Meer Robeco